Möblierte Vermietung vs. unvermietete Wohnung: der Zahlenvergleich, damit du die richtige Entscheidung triffst

Stell dir vor, du hast gerade eine kleine Wohnung gekauft – 35 Quadratmeter, zentrale Lage, guter Zustand. Und jetzt stehst du vor der Frage, die fast jeden Vermieter früher oder später beschäftigt : möbliert oder unmöbliert vermieten ? Klingt simpel. Ist es aber nicht. Die Unterschiede sind größer, als die meisten denken – steuerlich, finanziell, organisatorisch.

Ich finde ehrlich gesagt, dass diese Entscheidung viel zu oft auf Bauchgefühl basiert. „Möbliert klingt profitabler“ oder „ich will keinen Stress mit Möbeln“. Dabei gibt es ganz konkrete Zahlen, die helfen, das nüchtern zu betrachten. Wer sich zum Beispiel für die möblierte Vermietung in einer mittelgroßen französischen Stadt interessiert, findet auf Seiten wie locationappartement-clermont-ferrand.com sehr anschauliche Beispiele, wie so ein Modell in der Praxis aussieht.

Was bedeutet möblierte Vermietung eigentlich genau ?

Eine möblierte Wohnung muss in Deutschland – und auch in Frankreich – eine Mindestausstattung haben. Bett, Tisch, Küche, Schränke. Der Mieter soll einziehen können, ohne selbst viel mitbringen zu müssen. Das ist keine Frage des Stils, sondern des rechtlichen Rahmens.

Und genau da liegt der erste Unterschied : Bei möblierter Vermietung gelten kürzere Mietlaufzeiten. In Deutschland ist ein Zeitmietvertrag leichter durchsetzbar. Du kannst die Wohnung nach 12 Monaten – oder sogar früher – zurückbekommen. Das ist ein echter Vorteil, wenn du flexibel bleiben willst.

Bei unvermieteten Wohnungen dagegen hast du mehr Mieterschutz, längere Kündigungsfristen, weniger Spielraum. Für viele Vermieter ist das ein Alptraum. Für andere ist es genau das Richtige, weil sie langfristige, stabile Mieter bevorzugen.

Die Zahlen : Was bringt mehr ein ?

Kommen wir zum Kern. Möblierte Wohnungen erzielen in der Regel 15 bis 30 % höhere Mieten als vergleichbare unvermietete Wohnungen. Das ist keine Fantasiezahl – das zeigen Auswertungen verschiedener Immobilienportale, von Seloger bis Immoscout.

Ein konkretes Beispiel : Eine 40-Quadratmeter-Wohnung in einer Universitätsstadt bringt möbliert vielleicht 750 Euro pro Monat. Dieselbe Wohnung leer vermietet ? Eher 600 Euro, manchmal weniger. Das macht 1.800 Euro Unterschied pro Jahr. Nicht schlecht.

Aber – und das ist wichtig – du musst auch die Kosten einrechnen. Möbel verschleißen. Ein Sofa hält 5 bis 8 Jahre, ein Kühlschrank vielleicht 10. Wenn du die Wohnung anfangs mit 4.000 bis 6.000 Euro ausstattest, und alle paar Jahre nachrüstest, frisst das einen Teil des Mehreinkommens auf. Perso ich würde sagen : Netto bleibt ein Vorteil von 10 bis 20 % gegenüber unvermieteten Wohnungen. Aber das hängt stark von der Lage, dem Mietertyp und der Qualität der Möbel ab.

Steuerlich : der große Unterschied

Da wird es interessant. In Frankreich – und das ist für viele deutsche Investoren, die dort Immobilien besitzen, hochrelevant – gibt es das LMNP-Statut (Loueur Meublé Non Professionnel). Das erlaubt, erhebliche Abschreibungen vorzunehmen : auf Möbel, auf das Gebäude selbst, auf Nebenkosten. Das Ergebnis : viele Vermieter zahlen über mehrere Jahre praktisch keine Einkommensteuer auf ihre Mieteinnahmen.

Bei unvermieteten Wohnungen (location nue in Frankreich) gibt es zwar auch Steuervorteile – zum Beispiel durch das Régime réel – aber die Abschreibungsmöglichkeiten sind deutlich begrenzter. Das régime micro-foncier erlaubt nur einen pauschalen Abzug von 30 %, während das LMNP-Regime reale Abzüge von oft 60 % oder mehr ermöglicht.

In Deutschland ist die Situation ähnlich strukturiert : Möbelabschreibungen sind bei möblierter Vermietung möglich, und das macht sich nach 10 Jahren spürbar in der Steuererklärung.

Wer sind deine Mieter ? Das verändert alles

Bei möblierten Wohnungen vermietest du meistens an :

– Studenten (kurze Mietdauer, manchmal unzuverlässig, aber hohe Nachfrage)
– Berufspendler (oft sehr zahlungskräftig, sehr zuverlässig)
– Touristen / Airbnb-Nutzer (wenn du das willst – höhere Rendite, aber viel mehr Aufwand)
– Expats und internationale Arbeitnehmer (perfekte Mieter, aber saisonal)

Bei unvermieteten Wohnungen : eher Familien, Langzeitmieter, Paare. Weniger Fluktuation, weniger Stress. Aber eben auch weniger Flexibilität für dich als Vermieter.

Ich finde, das ist eine Frage des Lebensstils genauso wie eine Frage der Rendite. Willst du alle sechs Monate den Mieterwechsel verwalten ? Oder lieber fünf Jahre Ruhe ?

Leerstand : das Risiko, das viele unterschätzen

Möblierte Wohnungen haben im Schnitt eine höhere Leerstandsquote. Nicht dramatisch, aber real. Wenn ein Mieter auszieht, steht die Wohnung vielleicht 3 bis 6 Wochen leer, bevor der nächste einzieht. Bei 12 Mieterwechseln über 10 Jahre kann das schnell 2 bis 3 Monate Leerstand pro Wohnung ausmachen.

Bei unvermieteten Wohnungen ? Mieter bleiben oft 3, 5, manchmal 10 Jahre. Der Leerstand ist minimal. Das ist ein echter finanzieller Puffer.

Also : Höhere Miete, aber mehr Leerstand vs. geringere Miete, aber volle Belegung. Keine eindeutige Antwort – kommt auf die Lage an. In einer Universitätsstadt mit Wohnungsmangel ? Möbliert lohnt sich fast immer. In einem kleinen Dorf ohne studentische Nachfrage ? Vielleicht nicht.

Der direkte Vergleich in Zahlen – auf 10 Jahre gerechnet

Nehmen wir eine 40 m²-Wohnung in einer Mittelstadt.

Möbliert :
– Monatliche Miete : 750 €
– Leerstand : 3 Monate über 10 Jahre
– Möbelkosten (Anschaffung + Erneuerung): 7.000 €
– Tatsächliche Mieteinnahmen über 10 Jahre : ca. 87.750 €
– Abzüglich Möbelkosten : ca. 80.750 €

Unvermöbliert :
– Monatliche Miete : 600 €
– Leerstand : 1 Monat über 10 Jahre
– Keine Möbelkosten
– Tatsächliche Mieteinnahmen über 10 Jahre : ca. 71.400 €

Differenz : rund 9.000 Euro über 10 Jahre. Das entspricht 900 Euro pro Jahr. Dafür hast du bei möblierter Vermietung mehr Verwaltungsaufwand, mehr Mieterwechsel, mehr Organisation.

Ob das den Aufwand wert ist – das musst du selbst entscheiden. Vielleicht schon. Vielleicht nicht.

Und steuerlich, auf die Gesamtrechnung ?

Wenn du das LMNP-Statut (in Frankreich) nutzt und deine Steuerlast auf null drückst für die ersten 8 bis 10 Jahre – dann sieht die Rechnung nochmal anders aus. Dann kann möblierte Vermietung auf Nettobasis deutlich profitabler sein als unvermöbliert, selbst wenn die Rohrendite ähnlich ist.

Das ist der Punkt, den viele vergessen. Die Bruttorendite ist sichtbar. Die Nettorendite nach Steuern ist entscheidend.

Mein Fazit – ohne Schönfärberei

Möblierte Vermietung lohnt sich, wenn :
– Du in einer Stadt mit hoher Nachfrage bist (Uni-Städte, Metropolen, Touristenzonen)
– Du das LMNP-Statut oder ähnliche Steuervorteile nutzen kannst
– Du bereit bist, etwas mehr zu verwalten
– Du Flexibilität über langfristige Bindung stellst

Unvermietete Wohnungen lohnen sich, wenn :
– Du langfristige Stabilität bevorzugst
– Deine Zielgruppe eher Familien oder Langzeitmieter ist
– Du wenig Zeit für Verwaltung hast
– Der lokale Markt keine starke Nachfrage nach möblierten Wohnungen hat

Kein Modell ist pauschal besser. Aber mit den richtigen Zahlen – und den richtigen steuerlichen Strukturen – kannst du fundiert entscheiden. Und das ist mehr wert als jeder Tipp vom Stammtisch.